據(jù)人民網(wǎng)近日報道， 根據(jù)各地上報情況匯總統(tǒng)計，2020年1-8月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.78萬個，占年度目標(biāo)任務(wù)（約3.9萬個）的70.7%。

　　涉及居民539.97萬戶，占年度目標(biāo)任務(wù)（約700萬戶）的76.4%，較7月末提高了13.8個百分點。

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是今年樓市的重頭戲，這份最新數(shù)據(jù)表明，老房子的改造在持續(xù)加速，無論是小區(qū)數(shù)量還是居民數(shù)量，受益的群體比我們想象的更廣泛。

　　很多人的疑問是：會改造哪些老房子？什么時候輪到我？會出現(xiàn)哪些改變？

　　我們挨個來解答這些問題。

　　按照定義，現(xiàn)在的老舊小區(qū)，是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早（2000年以前）、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。

　　7月份的時候，住建部副部長黃艷在政策吹風(fēng)會上，提及了以下幾個重點：

　　1，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，這個體量對比去年翻了兩倍。

　　2，老舊小區(qū)改造預(yù)算內(nèi)投資安排543億元，已經(jīng)全部下達完畢。

　　3，優(yōu)先改造2000年底以前建成的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，到“十四五”末（2025年），力爭完成該部分的改造。

　　從這個角度來看，在1-8月份，改造的小區(qū)數(shù)量和居民戶數(shù)就已經(jīng)將近80%，剩下幾個月時間肯定會超額完成任務(wù)，大概率會超過4萬個老舊小區(qū)。

　　因此，那些還沒有輪到小區(qū)改造升級的居民，不用著急，照現(xiàn)在這個速度，2000年以前的老小區(qū)都會安排到日程表上。

　　對老小區(qū)業(yè)主來說，加快進度，意味著2樓以上業(yè)主迎“喜事”，電梯新規(guī)開始全面推行了。

　　來看看各地都發(fā)布了哪些電梯新規(guī)。

　　在上海，前段時間召開了“既有多層住宅加裝電梯工作會議”，明確提及兩個“全覆蓋”，即小區(qū)加裝電梯可行性評估的全覆蓋、每個街鎮(zhèn)有加裝電梯啟動實例的全覆蓋。

　　在廣州，已經(jīng)發(fā)布了老舊小區(qū)住宅加裝電梯三年行動方案（2019-2021年）。

　　在南京，老舊小區(qū)已有2225部電梯通過規(guī)劃部門初審，1293部已辦理施工許可，完工1007部。

　　在浙江，《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》明確了“四層及四層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過10米時，必須設(shè)置電梯?！?/span>

　　地方上的新規(guī)，其實都是為了配合全國“舊改”的步伐，升級小區(qū)環(huán)境，平整道路，完善水電管網(wǎng)，讓老房子煥發(fā)“第二春”，全面裝電梯的趨勢已經(jīng)是“板上釘釘”。

　　不過，裝電梯最大的問題并非是資金，住房維修資金、居民自籌、市區(qū)撥款，只要想裝電梯，辦法和渠道都很多。

　　關(guān)鍵在于：因為一部電梯，2樓以上的住戶既享受了方便，房子還能升值，當(dāng)時2樓以上多層房子買的還很便宜，可以說是一舉多得的“喜事”，但對1樓、2樓居民來說，遮光、影響生活起居，利益未免受損。

　　目前，各地的解決方案不盡相同。

　　比如有的地方在市、區(qū)財政補貼的基礎(chǔ)上，從2樓到6樓依次繳納加裝電梯的費用，這些錢里拿出一部分給1樓做補償。

　　有的城市給出詳細的方案，強化電梯日常管理，每月張貼公示，打消居民后顧之憂。

　　有的城市經(jīng)集體協(xié)商，確定電梯加裝及后期維保費用分攤比例，一、二樓不用出資，三樓設(shè)定出資系數(shù)為1，每升高1層，系數(shù)增加0.4。

　　當(dāng)然，每一個方案不可能做到所有人都滿意，今年，我們也看到了不少地方取消了加裝電梯的“一票否決”機制，隨著老舊小區(qū)改造的深入推進，電梯普及率日益提升，2類老房子會變得更值錢。

　　1，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的“老破小”。

　　前段時間，北京因為西城開始實施“多校劃片”，在小升初新規(guī)實行之前，大量打“時間差”的購房者，開始搶購學(xué)區(qū)房，在6月份的某一天，北京二手房單日成交1022套房，據(jù)傳西城二手房預(yù)約過戶號已經(jīng)約到7月16號，給中介加了夜間專場過戶。

　　這就是學(xué)區(qū)的威力，不管房子有多破，面積有多小，只要沾上了名校，大把人愿意掏幾十萬的單價去接盤。

　　盡管“多校劃片”會弱化單一學(xué)區(qū)的老房子價值，但那些周邊都是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的“老破小”，即便是搖號入學(xué)，依然會有很大概率分到好學(xué)校。

　　這些老房子本來就有學(xué)區(qū)價值“托底”，現(xiàn)在趁著舊改加速，還能改善小區(qū)里的居住環(huán)境，在教育資源無法下沉的前提下，未來可能會更搶手。

　　2，市內(nèi)核心區(qū)域，1997-2000年建成，二樓以上住戶。

　　注意這3個條件：核心城區(qū)+23年房齡以內(nèi)+2樓以上，缺一不可。

　　老房子一般都在市區(qū)，但要區(qū)別老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)還是核心區(qū)，只有核心城區(qū)，有更優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、醫(yī)療、教育配套的房子，才有升值基礎(chǔ)。

　　因為現(xiàn)在主要改造的是2000年以前的老房子，因此，1997-2000年建成意味著房齡不是特別老，房貸審批難度會低一些，二樓以上住戶的居住環(huán)境，也變得會更舒服。