我是一部電梯

看似四四方方的“鐵盒子”

卻能給人帶來(lái)便利有一天

樓上樓下的居民

竟因我鬧上了法庭

這是怎么回事？案件經(jīng)過(guò)位于深圳市南山區(qū)的某小區(qū)，竣工于21世紀(jì)初，小區(qū)里使用了接近十五年的電梯老化，存在安全隱患，急需更新改造。

2018年5月25日

被告某業(yè)委會(huì)發(fā)布《深圳市南山區(qū)某小區(qū)電梯眾籌方案》，說(shuō)明因在政府補(bǔ)貼后，小區(qū)維修資金不能滿足電梯改造需求，余款須由全體業(yè)主自籌解決。

2018年6月10日

該小區(qū)召開(kāi)2018年第一次業(yè)主大會(huì)，表決通過(guò)了小區(qū)每棟樓房分別對(duì)電梯更換所需的費(fèi)用進(jìn)行眾籌；對(duì)新更換電梯采取梯控措施以限制未交納眾籌款的業(yè)主使用。

2018年12月1日

被告深圳市某物業(yè)公司在該小區(qū)4棟樓房的新裝電梯上安裝類似門禁卡的IC卡梯控設(shè)備，業(yè)主須在梯控系統(tǒng)上的讀卡器讀取IC卡才可使用該電梯。

三原告黃某、廖某、鐘某稱，其在前往物業(yè)公司領(lǐng)取IC卡時(shí)被告知：親，IC卡需由業(yè)主委員會(huì)授權(quán)的業(yè)主代表同意方可辦理，如果不交齊電梯的眾籌款就無(wú)法辦理IC卡喔。故三原告向深圳市南山區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院責(zé)令被告物業(yè)公司及被告業(yè)委會(huì)立即停止針對(duì)部分業(yè)主禁用電梯的違法行為。

采取梯控措施

未交齊眾籌款的住戶

就無(wú)法使用新電梯

其日常出行將受到極大困擾

用這種方式“倒逼”住戶交齊眾籌款

是否合理合法？

如果不交款也能使用電梯

是否又對(duì)已交款的住戶不公平？

面對(duì)一些住戶不按時(shí)交款

業(yè)主委員會(huì)怎么辦？

看看法官怎么說(shuō)業(yè)委會(huì)是否有權(quán)

對(duì)電梯采取梯控措施2019年5月，南山法院對(duì)此案進(jìn)行一審公開(kāi)開(kāi)庭審理。三原告

對(duì)于沒(méi)交款業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)可以采用合法手段催交或通過(guò)法律途徑解決，但其采取禁止部分業(yè)主使用電梯的梯控措施，已嚴(yán)重侵害業(yè)主的生命安全和房屋固有附屬功能的使用權(quán)，構(gòu)成對(duì)包括我們?cè)趦?nèi)的全體業(yè)主利益的嚴(yán)重?fù)p害。

業(yè)委會(huì)小區(qū)更換老舊電梯具有必要性和緊迫性。我們作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無(wú)權(quán)對(duì)不遵守業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主做出處罰，如不限制未交納眾籌款的業(yè)主使用新電梯，將因不公平而打擊交納電梯眾籌款的業(yè)主積極性，也可能導(dǎo)致剩余老舊電梯的更換改造計(jì)劃擱淺，業(yè)主及來(lái)訪人員的出行安全將難以保障。法院認(rèn)為

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利的同時(shí)也需要承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由而不履行義務(wù)。

⏩作為共有所有人的權(quán)利，包括共有部分使用權(quán)、收益權(quán)及共用部分的單純的修繕改良權(quán)。

⏩作為共有所有人的義務(wù)，包括依共用部分的本來(lái)用途使用共用部分，以及分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)。

共有所有人的義務(wù)涉及建筑物的整體安全及全體區(qū)分所有人的共同利益，因而不允許作為共有人之一的個(gè)別業(yè)主，以放棄權(quán)利享有的方式，不履行義務(wù)。

本案中，共有電梯涉及建筑物的整體安全和全體業(yè)主的共同利益，三原告作為共有所有人，應(yīng)負(fù)擔(dān)共有電梯的更新眾籌款。因此，二被告要求作為業(yè)主的三原告繳納電梯眾籌款，并未違反法律規(guī)定。

根據(jù)法律的規(guī)定和區(qū)分所有人的約定，某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人可享有排他獨(dú)占使用共有部分的權(quán)利。但是，在構(gòu)造上若有固定的使用方法，而且屬于區(qū)分所有人生活利用上不可或缺的公用部分，如公共樓梯、公共走廊等，不得設(shè)置專有使用權(quán)。本案中，小區(qū)電梯作公共通道用途，屬于業(yè)主生活利用上不可或缺的公用部分。因此，即便是業(yè)主大會(huì)，亦無(wú)權(quán)對(duì)公用電梯設(shè)置專有使用權(quán)并采取梯控措施限制部分業(yè)主使用該共有部分。

因此，三原告請(qǐng)求二被告停止梯控措施，有事實(shí)和法律依據(jù)。

關(guān)于三原告應(yīng)繳納的電梯眾籌款，二被告可循其他法律途徑予以解決，但不宜再采取梯控措施等侵害業(yè)主共有權(quán)之行為。

在訴訟過(guò)程中，該IC卡梯控設(shè)施已暫停使用，經(jīng)原、被告雙方一致確定，目前三原告已可正常使用電梯。

判決結(jié)果綜上，

法院認(rèn)為三原告的請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，但鑒于訴訟過(guò)程中二被告已自覺(jué)停止侵害業(yè)主權(quán)利的行為，三原告主張的侵權(quán)行為已停止。

故依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：駁回原告黃某、廖某、鐘某的全部訴訟請(qǐng)求。

該案一審判決后，原、被告雙方服判息訴，現(xiàn)該案判決已生效。

俗話說(shuō)：“遠(yuǎn)親不如近鄰”

小區(qū)是我們共同的生活家園

不論是住戶、業(yè)委會(huì)還是物業(yè)公司

都應(yīng)該有商有量

負(fù)責(zé)任、有耐心地去共同維護(hù)

有事情多溝通

有分歧多體諒

有誤會(huì)多理解

這樣才能共建和諧、平安、文明小區(qū)

切實(shí)提高生活幸福感

來(lái)源:深圳市南山區(qū)人民法院